“熬越久 刀越快” 逃不过的0.25%魔咒 建陶终端的暗夜与光明

整个7月全国楼市成交量环比下滑，自去年十月调控政策出台以来，深圳房价的十连跌并未惊起波澜，源于从55611到54492元/平方米的变动微弱，更有数据显示，深圳当月一手住宅批售43.1万平、推售23.2万平，环比分别增多102%和17%，市场整体供应创2017年以来的最高峰。

上游的资本博弈 终端的消费升级

在我们建陶终端的调研走访中，面对与酷热同样难当的深圳房价，不少经销商表示上游的跌宕起伏，直接影响着需求的增缓。除了本土市场竞争白热化的加持，房产成交量环比下跌31.5%的月度数据，似乎与消费升级所代表的“高质价优”，相得益彰，召唤着理性和均值回归的到来。

对于近年来房价高企的缘由，高速的人口流入，无疑是目力所及的首因。由表及里，决定深圳等一线城市房价的核心，在于人们的收入水平，尤其是收入最高的那一拨人，他们的收入是否能持续增长，这是最重要的核心。

而高收入阶层的收入增长，主要来源于金融资产价格的持续上涨。好比纳斯达克指数的强健，造就硅谷房价在全美最高，以及当年杭州房价的全国闻名，都在表明深圳依托资本市场的张力，良好的创业环境，孕育了一大批成功的新兴企业，他们的收入在不断增长，也支撑了高涨的房价。

0.25%的魔咒 吊诡不过常识

“发达经济体的今天，就是发展中经济体的未来”，依照百年来美国房地产历史数据显示，房价并不像人们预期的那样，以每年百分之十几、二十几的比例高速增长，百年来每年平均涨幅只有3.07%，比GDP增速高不了多少。

而且在过去120年当中，美国的平均CPI每年增幅是2.82%，所以房价的涨幅扣除掉CPI(消费物价指数，正向变动率一定程度反映通货膨胀)，只有非常可怜的0.25%的涨幅，这就是百年来美国房地产真实的面貌。

即使在21世纪初，美国在货币宽松的背景下，催生出一个巨大的房地产大牛市，它也依然难逃0.25%的神奇魔咒。

所以我们自然就能理解，为什么巴菲特不买黄金，也不投房地产，就住在那栋住了几十年的老房子里。因为相比他年均复合20%的增长，区区0.25%的年平均增长，不过是大象身旁的一只蚂蚁。

大红之日 市场供需矫正之时

任何的经济现象甚至人类社会，都遵循一个普遍规律，叫作均值回归，当房价涨得过于离谱，脱离了收入水平，那么房价收入最终会受到比地心引力更加强大的，均值回归的力量的矫正。

面对当下居高的房价，上游房地产业对建陶终端市场的见微知著，经销商们既警惕泡沫的刺破，宛如龙虾“大红之日，便是大悲之时”，更相信供给侧的结构性革新，终能让资产价格回归常态，牵引整个泛家居业态的永续发展。

值得注意的是，80后人口总数2.28亿、90后1.74亿、00后1.26亿的人口结构，意味着90后比80后少30%，00后比90后少20%。

由于我国向来有买房结婚的传统习惯，新生代的父母多属于70后，是赶上中国经济最繁荣、地产黄金十年的一个整体，所以这些年轻人中，一部分人可能面临房子不缺甚至过剩的局面。从房地产与建陶产业的需求维度来讲，人口结构的流变、老龄化社会的加剧，都将压缩本已减少的需求，成为不可忽视的未来挑战。

中国建筑卫生陶瓷“十大”品牌榜系列活动之终端经销商大调查，以“聚焦品牌 赢领终端”的澎湃激荡，从7月10日至今，历经大雨滂沱的酣畅，经受酷暑的暴烈灼晒，思潮广布深圳、武汉、南京、温州、宜昌等众多城市主阵地。

“百家卖场、千家经销商”，我们以本次大体量的调研参数为蓝本，凭借深入终端的探明问道，窥一斑而见全豹，与大家分享建陶终端的动态变化。

在整个房产态势跌宕动荡之下，深圳经销商依托其独特的区域和地理优势，逐渐到周边的香港、惠州等拓展分销渠道或其他合作模式。由“被动”转为“主动”，无论是自行推广，还是与周边城市商业伙伴进行合作，经销商纷纷表示“走出去”尤为重要。

寻找新的消费网状，消费市场正从门店、柜台的固态，到重塑供应链的液态转变;从“货、场、人”到“人、货、场”，由消费方式逆向引导生产的变革，在终端催生新型服务商，孵化着建陶营销和渠道的新生态。

位于宝安区乐安居的冠珠陶瓷店长周女士表示，一个月一到两次联合其他商家走出卖场，联合周边城市的楼房开发商，到外围去举办促销宣传活动，在一定程度上推广了自己的实体店，也提升了销量。正如罗湖区美家世邦的店长赵先生所说：业务是跑出来的，多出去转转比守在店里更有效果。

另外，寻求与建陶产业结盟的相关产业商家合作，亦成为打破区域局限性的关键。设计师公司渠道、楼盘开发商渠道等，均在消解“一客难求”的困境。

当我们走访了罗湖、福田、南山、宝安、龙华等深圳大区后，不难发现各区经济水平的差异，对消费者购买习惯的影响尤为直观。透过数百家经销商的调研，我们看到：

福田区作为深圳CBD商业中心，经济水平较高，消费者在购买瓷砖的时候更偏向于产品的质量，只有2家店面反映会注重价格;罗湖区、南山区的顾客会注重考虑瓷砖的性价比，充分考虑品牌、质量及价格;宝安区和龙华区属于发展区域，处于开发阶段，外来人口居多，商业经济较落后，整体的消费者会更注重瓷砖价格。

总体而言，随着上游房产市场“均值回归”的必然，建陶终端“柜台+地产”的商业模式，也将在成本的负重中改头换面。除了延展区域的消费网状，更要改变传统的营销模式，实现消费逆向引导生产的革新。

无论是线上线下全渠道的融合，场景触发式的形象店面，还是数据驱动的深度个性化，这些向供应链加以延伸，不断完善经销商面向消费者的服务能力，势必重新定义渠道和终端。

在未来需求侧愈发优质、看重消费赋能的趋势下，身处建陶主流一脉的供给端，经销商和他们背后的门店，正涌入一场前端的“熬越久、刀越快”的浪潮。